在美国贷款买房的流程和经验

我们终于决定买房了,原因很简单,有了小孩子租房真的不方便。另外,租房子钱花出去给别人,买房子钱花出去给自己银行。我生活在 Kansas,美国中部,看地图就知道,鸟不拉屎的地方,房价不高。

通过买房预算和 Pre-Approval 确定房屋总价

市场上有个基本的定律,房价不要超过年薪的四倍。这是一个大概的估计,还要看自己是否有负债、存款,是否有家人资助等。我们给自己定的房价预算为18万。

我在 VA 买房的时候,房贷公司告诉我贷款额度上限为税前收入的45%。假如你年收入100K,那么每年还贷总额最多45K,包括本金、利息、房产税、HOA fee 等。My Money Blog 的这篇文章总结了几种常见的观点,较保守者认为房屋总价不超过年收入的2.5倍,较乐观者认为可以到4-5倍。

当然,这是非常粗略的估计,每个人的实际情况可能相差很远。同样的年收入,没有负债和孩子就可以承受更高的房价,如果是刚毕业的年轻夫妇,有两个车贷、Student Loan、还有1-2个孩子要抚养,可以负担的房价会低很多。另外,不同的收入水平对应的比例也不一样。比如说,同样是在 DC 地区,一家四口,年收入 500K 可以买300万的豪宅(年收入6倍),年收入 50K 则可能连饭都吃不饱,更不用说买30万的公寓。

因此,如果未来几年要买房,可以先用在线工具计算一下自己现在的支付和贷款能力;等到了真正开始看房的时候,应该先找银行做 Pre-Approval 来更准确地判断自己的还贷能力。

买房前很重要的工作是找银行的 Loan Officer 做房贷 Pre-Approval,即「预先批准」的贷款额度。这较为准确地反映了你的承受能力,也向卖家和经纪人表明你诚心要买房(Serious Buyer),而不是随便看看。在房市较热的时候和区域,很多经纪人和卖家可能不会接待没有 Pre-Approval 的买家。

做 Pre-Approval 之前,不要想当然以为自己一定能借到很多钱,结果可能会出乎你意料。对于大部分上班族来说,做 Pre-Approval 一般要提供这些信息和文件(可参考 Redfin 的介绍):

  • 过去2-3年的 W2 或报税表。
  • 最近1-3个月的工资单。
  • 最近2-3个月银行流水帐。
  • 驾照/IC、社安号。

Loan Officer 会查询你的信用分数和记录,结合你的收入和负债情况,决定大致上能贷给你多少钱,并给你写一个 Pre-Approval Letter。这个过程一般免费,可能需要1-3天。

Pre-Approval 并不是 Legal Document,这意味着:

  • 你可能拿到了 500K 的 Pre-Approved 额度,但真正办理贷款时却只批了 480K。这种情形可能有多种原因,比如说你拿到 Pre-Approval 后经济状况发生了变化(比如贷款买了一辆新车),或者你的信用分数、贷款利息等市场环境在这段时间发生了较大变化等。为了让 Pre-Approval 准确可靠,你应该如实披露自己的资产、负债和收入情况。
  • 你可以到 A 银行做 Pre-Approval,最后却申请 B 银行的贷款;也可以同时拿 A、B、C 三家银行的 Pre-Approval,最后选择 D。

使用 Pre-Approval 的额度,加上手头用于做首付(Down Payment)的资金,即你可以负担的最高房价 — 注意还要留一些钱做手续费。

Pre-Approval 对信用分数的影响有限

不同的银行给你额度和利率都可能不同,大多数人买前会找多家银行比较。前面提到了,做 Pre-Approval 的时候银行会查看信用分数和记录,这是 Hard Pull(Hard Enquiry),会略微降低你的信用分数。

不过,如果你只是在不同银行之间「货比三家」做房贷 Pre-Approval,并不是同时申请开通多个信用帐号,现在的信用分数计算模型一般不会重复计算。Credit.com 2015 年的这篇文章介绍,最新的 FICO 会把45天内的多个 Hard Enquiry 合并为1个;一些较老的模型则是14天。另外,FICO 评分时会忽略30天以内的 Hard Enquiry。这意味着:

  • 如果没有很快买房的打算,没事不要乱做 Pre-Approval,因为每个 Hard Enquiry 都会降低你的信用分数。
  • 如果要做多个 Pre-Approval,最好在14天之内全部做完,这样会在 FICO 模型中合并为1个 Hard Enquiry,对信用分数的影响更小。
  • 如果买房的进展顺利,在 Pre-Approval 之后30天之内申请贷款是最理想的状况,因为此时 FICO 会忽略做 Pre-Approval 的 Hard Enquiry。

开始看房并选择房产经纪人

自己看房可以先去 Zillow 和 Redfin。在我们这个小镇,我们预算的价位可以买到几十年的 Single House,或十年内以及新建的 Town House。大致心里有数之后就要找房产经纪人(Real Agent)啦。

Zillow 和 Redfin 网站上都有房产中介信息,黄页广告也有,找朋友介绍也可以。我先生的客人介绍了一个房产中介,我们跟他聊了一下,觉得他还不错,就请他先带我们看一些房源。在这个阶段我们还没跟他签合约,所以有什么不对的可以随时换人。

有些经纪人比较 Aggressive,可能刚见第一面就催着你签代理协议。签了这份协议之后 TA 就是你的独家代理人,通常6个月之内不能更换,在此期间就算别人带你看房、或者你自己找到了喜欢的房子,买房时你仍然需要支付佣金给 TA。因此,认识新的房产经纪人之后,应该充分考虑 TA 是否负责、可靠、守时、专业(熟悉当地房产市场以及房屋交易流程)、有耐性、易于沟通、值得信赖等,然后再签订代理协议。

当然,经纪人也需保障自己的利益,尤其在忙碌的都市,没有谁愿意在没有签订协议的情况下没完没了带你看房,因此你在开始看房的同时也要注意观察经纪人,有什么问题及早沟通。

我在 Virginia 买房时由一个值得信赖的朋友介绍了经纪人,Fenny Hurwitz,她是华裔,能讲流利的中英文,在 NOVA 地区生活了10多年,偶尔也给我们写文章,点击这里查看

我们的目标是房子不要太旧(10年内);维护要比较好;无需重新装修(比如换地板、重铺隔热层、重做天花板等大工程),最好能拎包入住。当然,粉刷墙壁、装窗帘、小修小补我们可以自己来。中介给了我一叠房子资料,让我选几间他再带我去看。

由于我们预算不是很高,在这个价位区间内的房源也不是很多,一天下来我们看了十来栋。房龄十年的房子需要修整的地方很多,然而价格并不比五年房或新房便宜多少,加上重新装修和修葺院子的钱,还不如买新房。于是我把范围缩小,着重看五年以内的房子。

看房过程中我发现,照片真的是「照骗」,很多小细节在照片上没法体现,人一踏进房子就感觉出来了。

我不知道别人看房的标准是怎样,但我是把自己想象成住在这个房子里的人,从早上起床、洗漱、做饭、家务、照顾孩子、出门等一系列活动演练一遍,大致上就能感觉出这房子适不适合我了。比如卧室的光线会不会夕照,浴室有没有窗户让自然光进来,厨房的动线顺不顺,炉灶、洗碗池、冰箱和中间的 Island 有没有阻挡到我的活动等。我最看重的是厨房,必须方正、采光好;遇到光线不好的设计,整个黑暗一片,我心情会十分差。

最后入选我的选秀名单的是:

  1. 房子A:1,500尺(SQF),十年的房子,很便宜,维护的不错。卧室非常大,所以客厅小,后院小,没有篱笆,厨房设计不太合我习惯,但是装修很温馨,感觉有人生活的气息。
  2. 房子B:1,400尺,2016年的新房,崭新的装修和电器,头两年 Property Tax 很低。浴室有天窗,可以看星星看月亮、聊国家大事和人生理想。客厅是木地板(但我先生喜欢地毯),天花板挑高,可能会比较浪费能源。后门小,后院没有篱笆,草地也得我们自己铺。
  3. 房子C:3,000尺,五年的房子,在郊外,房价稍高,超出我们预算了。但 Property Tax 便宜,算下来每月还贷并没有增加很多,但是小区还没建完,乱七八糟,离超市大约十分钟车程,离我孩子的学校20分钟车程。两层建筑,楼上三个房间,楼下是 Basement,还没有完工,可以隔成一个 Family Room 和两间卧室带浴室。后院很大,有篱笆,前屋主还造了间小木屋。
  4. 房子D:1,800尺,五年的房子,两层建筑,楼下是客厅、厨房和客卫,楼上是卧室。我先生一眼就爱上了,说有楼上楼下的屋子才叫家,被我鄙视之,因为每天跑上跑下的太累了,而且楼下没卧室的房子以后不好卖。
  5. 房子E:1,600尺,五年的房子。后院不大,但有篱笆,前面 Driveway 特别宽敞,我先生特别喜欢(不理解男人的点)。有个壁炉在屋子正中间,隔开了客厅和厨房,感觉家具不是很好摆,浴室干湿分开设计。

可能有人会问我为什么没考虑学区。这是因为我们村很小,只有一个学区,我列为备选的这几间除了郊外那间,其余的都相隔不远,都进同一所小学(评分为8),因此我没有特别 concern。

出意向书(Offer)和谈价格(Counter Offer)

我们最后决定给房子E下 Offer。此时已经和房产经纪人签订了代理协议,有效期为三个月(我们是在告诉中介要下 offer 时才签的独家代理协议,如果我们啥也没看中,中介就等于之前做白工了),他提供了这栋房子的 Seller Disclosure Report,里面说明了房子的状况,如果有任何损坏,屋主必须诚实注明。

屋主要价 $185,900,我们首先试探性的给出了 $177,000,Offer 有效期是24小时,屋主可以接受/拒绝/忽略/还价。我们忐忑地等待了一整天,没有收到回音,以为屋主直接忽略了。结果第二天在24小时的最后一个小时,屋主还价了,他要求 $183,900。

既然他还了价,就表示有商量余地。我们再次 Offer $179,900,屋主还价 $183,000,只肯降 $900,还告诉我们这是 Final Price。我心想这栋房挂了三个多月还没卖出去,并且一再降价,就表示屋主确实想卖,但又想赚一笔。我决定再给最后一次 Offer,如果屋主不接受,我们就 move on 继续看别的房子。我把这条街上一年内交易的房子资料都看了一遍,结合卖价和房子面积,觉得这栋房子的价格应该在$181,550左右。于是我给出 $182,000,然后屋主十分钟内就答应了(Final Price,呵呵……)。

接下来就是签 Sales Contract,现在都是电子化,我们不需要再去中介办公室了,一切 Negotiation 都是电子签名。我们要求屋主付第一年的 Home Warranty($480),他答应了。我们缴纳了 $500 Earnest Money。5号签了 Contract,Closing Date 定在了30号,也就是说整个过程包括找贷款、Inspection、House Insurance 都要在不到一个月内搞定 — 准确来说是3个礼拜,因为中间还有节假日。

申请贷款和买房屋保险

我们签合同是在礼拜六早上,这正好有一个周末让我研究贷款。最常见的房贷是30年或15年固定利率:

  • 30年利率低,每期还款额低,还贷期长。
  • 15年利率高,每期还款额高很多,但因为还贷期短,最后支付的利息和总金额比30年要低。

不过,如果收入不高(还款能力有限)又想贷15年,可能贷款总额会下降。30年的话贷款可以超过房价的80%,不过需要再付「贷款保险费」。另外,还可以选择浮动利率,不过有一定风险,因为你不知道几年后市场行情利率是否会上涨。

如果是第一次买房,并且收入符合要求,还可以查查当地是否有 “First Time Home Buyer Program” 或 “Housing Assistance Program”。

各地的项目和政策不一样,比如说:

我们是小村子,什么 Bank of America, UMB 都没有。我们喜欢和真正的人打交道,不喜欢什么都通过电话完成,像是找 UMB 拿 Pre-Approval 那次,就是每天电话三催四请才拿到手。

于是我们找了一个 Local 小银行,约了 Loan Officer 办理贷款,需要提供的材料其实和 Pre-Approval 一样,前面已经说过了。

对于在美国的华人来说,要特别注意过去2-3个月的银行账单。因为购房所用资金必须有合法来源,工资和存款当然没问题,但如果是过去2-3个月的银行账单上有大笔入账无法说明来源,则不能用于支付房款、银行审批贷款额度时将不会考虑这些资金。

如果你有亲友资助,或者从中国的帐号汇款过来,或者是大额现金存入,应该至少提前3个月存入你在美国的银行帐号,否则即使是合法资金,你也很难提供恰当的 Paperwork 证明。我们这次就疏忽了,因为没想到这么快就看中房子,结果 Loan Officer 看到有一笔现金入账,就要求我们提供资金来源,其实只要早存几个礼拜,就不会显示在这两个月的 Bank Statements 上了。

Loan Officer 负责帮你准备和初申材料,提交贷款申请;真正批准贷款的人是银行的 Underwriter,一般来说你见不到。根据我们的日程安排,贷款结果要到 Closing 前三天才能知晓,所以 Loan Officer 建议我们这个月不要出门旅行,以免要补充材料时找不到人;另外还提醒我们,贷款批复之前,不可以有大件购物,尤其是不能得意忘形去贷款买车、分期付款购买大件家电或笔记本等,因为这会提高你的负债水平、从而降低还款能力和贷款额度,甚至导致贷款申请被拒。老实说我真的有点不安,万一拿不到贷款……

谈了贷款后建议尽快找好房子保险(House Insurance, 与 Home Warranty 是不同的两个概念哦)。建议去找车险的同一家公司,因为房险车险都给同一家公司做,价格可以更优惠(我们在这篇讲车险的文章里也提到过)。最后我们拿到比银行预估还低的房屋保险(一年约$900),同时车险也降低了。保险公司会把资料交给银行,不需要我们插手。

Appraisal、Inspection 和 Contingency

Appraisal 就是房子估价,由银行负责,当然费用最后是算在买家头上。Appraisal 大概需要一个礼拜,做好后银行会把报告书寄过来:

  • 如果估价结果比房子的成交价格高,那很好,我们什么都不用做。
  • 如果估价比房价低,我们可以和屋主谈判、看能否再降价。如果屋主不肯,那么我们有两个选择:
    1. 我们可以继续交易。不过,银行能批准的贷款只能是估价的 80%,而不是房子成交价格的80%,意味着我们需要准备更多的首付。
    2. 我们也可以放弃交易,拿回之前的$500 定金。

Inspection(房屋检查)和贷款同时进行。买家可以自己找 Inspector,也可以拜托中介找。我的中介满靠谱,我们又是新手,于是就拜托他帮忙联系 Inspector。中介都有自己的老相好,只要事情办好,我不介意他们之间互惠互利。当天我正好去了银行谈贷款,没有在场;如果可以重来,我会错开时间,亲自去 Inspection 现场。

买二手房跟买二手车一样,几乎不可能有十全十美,多少都会有点小毛病 — 只要没有大毛病就好。第二天 Inspection 报告出来:

  • 比较主要的损坏处是外墙的 Siding 裂了、缺了个角;厨房和厕所的地砖裂了。这两点在屋主的 Disclosure 里面有写明。
  • 食物残渣粉碎机整个裂了,完全不能用,这个在 Disclosure 里面没提到,屋主的理由是「我不知道这个状况啊」(晕)。
  • 另外有其他的一些小毛病像是墙壁刮蹭了、浴室防水条没做好等。

我们要求屋主更换外墙损坏的 Siding,以及更换新的食物残渣粉碎机。虽然我很想叫屋主更换瓷砖,但是现在很难找到当时同样批次的瓷砖了;整个地板都换掉的话,屋主一定会跳起来的。Inspector 也提到瓷砖的裂缝并不影响屋子结构。至于防水条和油漆墙壁,我们自己来。

于是中介在 Contract 里加了个 Addendum。他措辞要很小心,因为有些屋主会自己 DIY 或者找朋友修复,这样质量就不能保证,必须要求屋主找 Professional 来修。然后我们再次电子签名。

House Inspection 后再做白蚁检查(Termite Inspection),这两个的费用总共是 $400 左右。这个费用不会算在 Closing 里面,我们必须直接付款给 Inspector。如果房子有地下室的话,还应该做氡气检查(Radon Inspection)。

贷款买房的合同通常都有一些 “Contingency” 条款,主要是保护买家利益。

所谓“Contingency”,即继续履行合同的先决条件。如果这些条件没有满足,则买方或者卖方可以无责任中止合同。

一些常见的 “Contingency” 条款有:

  • Appraisal Contingency:如果银行给房屋的估价(Appraisal)低于成交价格,可能导致贷款额度降低,这时:卖家可以降低成交价格;或者买家可以另外筹措额外的资金补齐缺口;如果无法协商解决则买家可以中止合同,并且不构成违约、可以拿回自己的定金(Earnest Money)。
  • Financing (Mortgage) Contingency:前面解释了,银行的 Pre-Approval Letter 并不100%准确,如果银行最后实际批准的额度低于预期,或者不管因为什么原因拒绝了买家的贷款申请,买家也可以选择中止合同。
  • Inspection Contingency:在房屋检查过程中发现问题,买家可以要求卖家修复。如果双方无法达成一致,可以无责任中止合同。
  • Cost of Repair Contingency:这一条通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房,Inspection 多少会发现一些问题,如果维修预估的费用高于某个数字(比如房价的2%),买家可以中止合同。
  • House Sale Contingency:如果你看中了一套房子想签合同,但是又需要卖掉自己现在的住房才有钱换房,可以和卖家协商加入这一条款,如果在约定日期之前自己的房子没卖出去,你可以无责任中止买房合同。
  • Kick-Out Clause:上面的 House Sale Contingency 保护的是换房的买家,这一条款则是在同样的情形中保护卖家。假设 A 现住房子 X,他签了合同从 B 手中买房子 Y,但是如果1个月之内卖不掉自己的房子 X,则 A 可以中止买房子 Y 的合同。卖家 B 为了保障自己的利益,可以在和 A 签订合同之后继续让人看房,如果有另外的买家 C 出价,则 B 可以给 A 一段时间考虑(比如说72小时)。如果 B 在 72 小时之内移除 House Sale Contingency,则 B 还是把房子卖给 A,否则 B 可以选择中止合同并把房子卖给 C,不构成违约。
  • HOA/Condo Document Contingency:如果房子有 HOA,签订合同之后卖家需要向买家提供相关的文件(HOA Document)。买家看了这些文件之后可以选择中止合同。这一点对于公寓交易来说较为常见;就算 Unit 本身很漂亮,但是整栋公寓的财务或管理有问题,比如说维修预算入不敷出,未来 HOA 费用可能会大涨,那么卖家很可能会打退堂鼓。
  • Attorney Approval Contingency:买家选择由律师检阅房产相关文件(如上面提到的 HOA/Condo Document,如律师不同意则可中止合同。
  • Approval/Compliance/Survey Contingency:某些房子(如 Co-Ops 公寓)的交易可能需要第三方批准(如公寓管委会);如果买家置业有特殊的用途(如用于经商)、或者房屋最近更改了结构、添加了 Driveway、新漆了外墙、做了 Remodeling,买家可能需要确保这些新的用途、结构、变化等符合 HOA 及该区域的规范,没有违法。这些都可以作为 Contingency 条款。
  • Insurance Contingency:如果房子处于洪水、飓风、地震等自然灾害活跃的区域,买家可能需要确保该房屋买得了保险。如果无法买到房屋保险,则买家可以选择中止交易。

Closing Disclosure、验房、接通水电

就这样惴惴不安地等待了两个星期,这两个星期我们什么都没做,也无法做什么。期间的好消息是 Appraisal 比房子卖价高。

交房(Closing)前一个礼拜,银行通知我们去签 Closing Disclosure。这是一个标准的表格,里面有我们贷款的各个细节,要仔细阅读,如果发现和当初谈好的数字有出入,马上联系银行。表格底部的 Cash to Close 就是交易当天需要支付的金额,包括了首期和其他 Closing Cost,但是这个数字到了实际交房当天还可能会有轻微的变化。

推荐 Consumer Financial Protection Bureau 的一个网页,它教你如何读懂 Closing Disclosure,解释非常详尽,链接在此。另外,记得及时和中介跟进房屋修整进度,在 Closing 的日期前一定要再去验房(Final Walk Through)。还好我们的该换新的都换了,中介还帮我补了墙壁。

如果打算在 Closing 后马上搬家,那么一定要提前接通水电气网络,打电话就行了,开始的日期就放 Closing 后一天。我们村子电力公司、自来水公司、和天然气都只有一家,所以直接联系他们就行了。

交房(Closing)拿钥匙

交房前一天,银行 Loan Officer 邮件通知我们 Closing Cost 的金额,我们去做了张现金支票(Cashier’s Check)。交房当天,带上支票、驾照(ID),和中介一起在银行做最后手续。签了一大堆文件,一手交钱、一手拿钥匙,从此开始负二贷生活。

中介把钥匙给我们之后说:「恭喜你们,快去看看房子吧!」然后我们兴冲冲地跑过去,发现屋子电力被切断了(因为交易第二天才接通),于是还不能进行打扫,哈哈。

我总结了一下我们买房首期需要准备多少现金。假设房价$200,000,贷款80%,首期准备$40,000,Appraisal, Escrow Fee, Pro-Rated Property Tax, 银行各种 Report 费用,最后要再多准备$10,000现金。我们最后交付的支票其实就包括了房子的首期和以上各种费用,都开在一张支票上。在美国买房子,中介费是卖方全付,买方不用付。

感谢大家看我啰嗦这么久,下面放几张房子照片哦。第一张其实不是我家,是我的邻居,但是外观和我家都差不多,虽然是独立的房屋,但同一小区的外观比较制式化。有一个小特色的地方,你们看到了吗?我和这位邻居一样,门口的邮箱是石头砌的呢。

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以下图片都是取自前屋主卖房时的样品图。实际交屋时,是没有家具的空屋。大型电器有包括在内,如冰箱、炉灶、烤箱、微波炉带油烟机、洗碗机、食物残渣粉碎机和空调/热水锅炉,没有洗衣机干衣机。这是客厅,窗户很大,非常亮敞。

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这是用餐区域,四到六人刚好。前屋主有养狗,我打扫时吸到好多狗毛。

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这是厨房,橱柜保养的很好,收纳空间足够的。

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主卧,有三个窗户,隐秘性稍差了一点。

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其中一间次卧,前屋主一定有个可爱的女儿,我也打算把这间做为小孩的卧室。

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这个是主卧的浴室,一人一个洗脸池,不用打架了。左边的门进去是马桶和淋浴间,和浴缸是分开的。

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这是小院子,篱笆已经围好了,夏天来个烧烤大会挺不错的。

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