美国当地主:Home Warranty 和 Protection Plan 值得买吗?

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买房如果贷款,一般都会要求买 home insurance 保障房贷公司的利益,而 home warranty 则是自愿购买。既然是自愿,那么 home warranty 是否值得购买呢?

Home Insurance 与 Home Warranty 区别

Home insurance 是一种责任保险,我家一年的费用是$1,000左右(因房屋不同而异)。如果你的房屋遭受诸如火灾、风雨、闪电,破坏或盗窃等灾难(但可能不包括洪水),house insurance 将赔付维修费用或盗窃损失。但是,如果你的热水器坏了,冬天没热水冻成狗,house insurance 就不管了。

Home warranty 则类似电器保修,是一种服务合同,我家一年的费用是$500左右(因房屋不同而异)。保修的范围是家里的电器、空调系统、锅炉、浴缸、水管和电线设施等,当这些电器或设施出现问题了,home warranty 将赔付维修费用。如果你家被大火烧了(大吉利是),home warranty 不赔。

两者有一个类似的地方,就是除了每年固定交「保费」,每次索赔时还必须先付一笔 deductible,剩下的维修费用才由保险/保修公司出。

如何购买 Home Warranty

不管你买的新房还是二手房,第一年的 home warranty 保费通常不用你出。如果是新房子,开发商通常提供一年(或多年)保修。如果是二手房,可以要求前屋主将支付第一年保费;虽说前屋主没有义务这样做,但你要求了一般是不会拒绝的。第二年新屋主可选择续费继续投保,或者不继续投保。买房的流程和经验参见这篇文章

房子 closing 后,记得问中介拿 home warranty 的保单。因为第一年的保费并不是由新屋主支付,所以保单大多是寄给前屋主或中介。新屋主一忙起来可能就忘了这回事,等要联系保修公司时才发现自己手上没有保单。第一年的年底,保修公司会寄信提醒付费续约。Home warranty 是从 closing 那天算起,而不是屋主搬入那天。若屋主搬入那天不是 closing date,续费时要小心这个时间差,以免迟了交费。

如果屋主想自己购买 home warranty,翻黄页、留意信箱小广告、问 Google 都能找到一堆。购买前一定要多做 research,仔细阅读合同的 fine print,看看哪些东西 cover 哪些不 cover。选择一家信誉好的,去 BBB(Better Business Bureau)、Yelp、Google 查看 review,特别是差评。给差评的客户通常是因为索赔被拒,有些保修公司会认真回复客户,说明拒赔理由。看别人的经历可以知道合同里面有哪些猫腻,我们就能及时避免啦。这里有一份 Home Warranty Inc 的合同,大家可以练习一下阅读理解。

举例,下图是 Home Warranty Inc (也就是我正在使用的)保修的范围和价格表。第一年$480,加购一个 unknown pre-existing condition $75,中介折扣$75,最终价格仍是$480,前屋主帮我付。第二年开始没有中介折扣,如果照第一年买,价格将升至$555。

Home warranty 保修范围
Home warranty 价目表

Home Warranty 的好处

  • 为屋主节省高昂维修费。Home warranty 的保费平均$500,deductible 平均$75,虽说加起来也快600刀,但搞不好还比维修费便宜。美帝人工贵,普通修理电器维修人员来一次诊断费至少$100,维修费材料费另计;如果电器坏到无法修理的地步,保修公司将替换一台新的给你。
  • 给没有应急基金的屋主做缓冲。维修费用高昂,没有准备应急基金的家庭,如果每天需要用到的电器或设施坏了,一时可能拿不出这笔钱来维修。如果有 dome warranty,只需付 deductible 就行了。
  • 对屋主来说省事省心。如果你对找哪个维修公司不熟悉,也没时间一家家问,购买 home warranty 将为你省不少事。比如炉子坏了,你只需要打给保修公司,保修公司将为你联系维修人员上门修理。

Home warranty 的缺点

  • Home warranty 有些情形不保:这也不保、那也不保。壁炉、烟囱以及屋外的设施不保,如花园的浇灌系统、水龙头、屋顶的太阳能板。个别户外设施如泳池、井泵、软水器可额外付费投保。
  • Pre-existing condition、天灾、屋主不当使用或屋主未妥善维护而造成电器或设施的损坏不赔。「妥善维护」非常主观,是一个灰色地带,也往往是客户和保修公司扯皮的方面。有些不靠谱的保修公司就会以「屋主未妥善维护」为理由拒赔,比如屋主购买了二手房,热水器已经使用了十年,前屋主没有维护好,新屋主也只能背锅。Pre-existing condition 拒赔的原因常常是屋主入伙后马上索赔,保修公司认为你还没开始用就坏了,算是 pre-existing condition。
  • Home warranty 的赔付有上限。尤其是空调系统和锅炉,这两位大家伙换起来几千刀,保修公司没那么笨。比如我家现在用的这家保修公司,规定了空调系统的赔付每年最高是$1,500,而市面上一套空调系统的平均价格是$5,200。如果我不幸需要替换一套新空调,除去我已付的保费+deductible,我实际上最多只能拿到$925,我还得自掏腰包$4,275装空调。
  • Home warranty 提供的维修人员选择有限。虽然省心省力,联系维修公司什么的都不用屋主操心,但也很大地限制了维修人员的选择。保修公司和某几家维修公司合作,维修人员也只会从合作的公司派出。如果你对这些维修公司的服务不满意,这口气也只能硬啃下去。
  • 电器本身若有厂商保修,home warranty 不管,需自行联系厂家或维修公司。
  • 如果你家宅平安,啥都好好的,从来没用上 Home warranty 的服务,那么一年$500等于花钱买了个安心。长此下来,也是一笔不小的花费。

到底要不要买 Home Warranty?

第一年,必买,反正不用屋主出钱。第二年以后,考虑以下因素,如果有超过一项是 Yes,那就还是买吧:

  • 家里的电器已经使用超过5年,没有厂商保修。
  • 屋龄超过5年。越旧的屋子越需要买 home warranty 来保障。
  • 手残党,不会自己修理。(我真觉得应该念个蓝翔,能省好多钱啊。)
  • 自己不想花时间精力找维修公司比价。翻黄页、问 Google、到处比价是件很令人头疼的事儿。
  • 差钱。

同理,不需要购买 home warranty 的理由:

  • 家里电器都是新的,自带保修期,home warranty 也不赔,买了也意义不大。
  • 心灵手巧,啥都会修。
  • 反正设施也老旧了,坏了不如趁机换新的。
  • 有钱,任性。

所以,要不要买 home warranty,屋主还得自己权衡利弊。毕竟,购买房屋保修就和购买电器保修一样,我们其实也就是花钱买个安心。

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随夫来美五年,育一子一女,现住在 Kansas,爱烘培,爱省钱。

2 条评论

  1. 并不是所有前屋主都会提供一年 Home Warranty。在房产热销城市或遇到和别家竞价的时候,若为了 $500 home warranty 和卖家计较的话,那连合同也签不下来,房主会觉得买家很挑剔,到时 home inspection 时会很难搞。所以,要求屋主支付 Home warranty 需论情况而定。

    另外,货比三家。有不少 warranty 公司提供 HVAC 必须换新的时能做到 match 房主现有空调系统的等级的条款。也就是说,现有的这个机器在当时市场上的价格等级若是中等价格,那么换新的时也帮你换一个目前是中等价位的机器。也有 warranty 买 policy 时就给你选择是否要附加条款,支付额外保费(约$90一年)允许你换大件家电时 match
    你现有的机款或提供升级服务。

    Fenny 2017-10-29 13:48:22 # 回复
    1. 谢谢 Fenny!

      Derek Yang 2017-10-30 01:58:34 # 回复